Библиотека Гумер - Экономика и менеджмент

Глава 17. Месторасположение объектов промышленности и социально-культурной сферы

ОГЛАВЛЕНИЕ

17.1. Анализ месторасположения промышленного предприятия
17.2. Размещение объектов социально-культурной сферы
17.4. Анализ проектных решений
17.3. Экспертиза проектов

17.1. Анализ месторасположения промышленного предприятия

Понятия месторасположение и размещение, рассматриваемые в технико-экономическом обосновании, употребляют в разных значениях. Так, месторасположение предприятия выбирают под воздействием большого числа влияющих факторов и в пределах условно достаточно большой территории, на которой оно может функционировать при наименьших затратах. При этом на выбранной территории могут находиться участки земли, где по соображениям экономической нецелесообразности или экологической безопасности размещать промышленные предприятия нельзя. Поэтому любой альтернативный проект необходимо анализировать с позиций его осуществления на конкретном участке и возможных социально-экономических и экологических последствий.
Оптимальным месторасположением считается такое, которое обеспечивает компромисс между преимуществами и недостатками при максимизации прибыли. При этом следует учитывать перспективу развития производства.
К числу принципиально важных факторов, влияющих на принятие решений, являются:

• возможность приобретения или аренды земельного участка;
• доступность обеспечения производства сырьем, материалами и комплектующими изделиями;
• возможность обеспечения рабочей силой и служащими;
• транспортные возможности;
• инженерная освоенность территории;
• социальная инфраструктура (наличие объектов социально-культурного назначения);
• инвестиционная привлекательность региона с точки зрения налоговой политики государственных или местных органов управления;
• воздействие производства на окружающую среду.

При использовании земельных участков для предпринимательской цели или строительства в первую очередь учитываются месторасположение, размер, форма, освоенность, инженерные коммуникации и др. При этом если физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, являются решающими для сельскохозяйственного производства, то для промышленности важным фактором остается близость к сырью, потребителю продукции.
Принципиальное значение имеет классификация земель, обеспечивающая дифференцированный подход к осуществлению оценки участков.
В соответствии с законом «О земле» состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа, сел и др.;
• земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;
• земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Рынок земельных ресурсов в РФ находится в стадии становления и развития, а поэтому фактически процесс оценки и купли-продажи земельных участков еще не совершенен.
Установленная правительством РФ нормативная цена земли в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения может быть превышена местными органами самоуправления не более чем на 50 %.
Существует также возможность оценки земли по рыночной стоимости, которую принимают как наиболее вероятную цену продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца.
Чтобы оценить рыночную стоимость земельного участка, необходимо владеть информацией, которая содержит:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
• физические характеристики участка;
• данные об окружении участка;
• экономические факторы, характеризующие участок.

Получить указанные данные можно в городских, районных и поселковых земельных комитетах и комиссиях, где регистрируют сделки с земельными участками, а также в специальных фирмах, занимающихся куплей-продажей участков, и других организациях.
Наиболее распространенным способом оценки земли является способ прямого сравнительного анализа продаж по сведениям о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе замещения. Предполагается, что расчетливый покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный участок с подобными полезными свойствами.
Этот способ оценки земли позволяет выявить фактические цены на соответствующем рынке или его сегментах, а также внести поправки с учетом различий между оцениваемыми и сопоставимыми участками.
В качестве элементов сравнения принимают все факторы, которые могут существенно повлиять на затраты, необходимые для освоения участка. Они зависят от:

• месторасположения участка;
• прав собственности на участок земли;
• структуры почвы, наличия подземных вод, болот и вероятности их затопления;
• объема мелиоративных работ;
• наличия построек и размера затрат, связанных с их удалением при подготовке под новую застройку;
• инженерных сетей и их эксплуатационного состояния;
• экологического состояния участка;
• окружающей среды;
• наличия памятников, находящихся под защитой государства;
• наличия объектов социально-культурного назначения и др.

За единицу сравнения принимают:

• цену за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для объектов социально-культурной сферы;
• цену за 1 м2 — в деловых центрах городов для офисов, магазинов и т. д.;
• цену за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине, на которую приходится небольшая часть стоимости);
• цену за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой дачной застройки и др.;
• цену за единицу плотности (коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка).

Способ прямого сравнительного анализа продаж можно также использовать при наличии достоверной и постоянно обновляемой информации о возведенных на участках объектах промышленного назначения, где в качестве стоимостных показателей может выступать цена 1 м2 производственной площади или 1 м3 здания.
С развитием рыночных отношений все большее значение приобретает аренда земель как способ договорного, срочного и возмездного владения землей и использования ее.
По гражданскому кодексу РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, здания и сооружения, транспортные средства и др.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или другому лицу, уполномоченному либо законом, либо собственником. Срок аренды определяется договором. Если срок не оговорен, считается, что договор заключен на неопределенный срок. Вместе с тем законом может быть установлен предельный (максимальный) срок аренды.
Арендная плата также определяется договором (по согласованию сторон) и может устанавливаться раздельно: за земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения.
Согласно существующему законодательству убытки, причиненные землепользователям, должны быть возмещены. Кроме того, предприятия, организации и учреждения, которым для строительства отводятся земельные участки, занятые сельскохозяйственными угодьями, возмещают потери сельскохозяйственного производства, связанные с изъятием этих участков.
На стадии предварительного согласования отвода земельного участка местные органы самоуправления по просьбе заказчика (инвестора) формируют специальную комиссию, которая на основе материалов почвенного обследования и оценки земель, схемы районной планировки, требований градостроительства и охраны окружающей среды:

• изучает возможность предоставления (продажи, аренды) участка за счет земель государственного запаса, земель, непригодных для сельскохозяйственных целей, или малопродуктивных сельскохозяйственных угодий;
• учитывает необходимость сохранения ценных продуктивных угодьев и существующую организацию территории, прекращения эрозийных процессов и заболачивания земель, исключения недостатков в землепользовании хозяйств, у которых изымаются земли, а также наиболее целесообразного использования капитальных вложений, возможно ранее израсходованных на улучшение земель, на строительство оросительных или осушительных сооружений;
• учитывает необходимость предотвращения загрязнения окружающих водоемов и воздушного бассейна, а также соблюдения требования гражданской обороны и т. д.

Для размещения предприятия, здания, сооружения земельные участки выбирают в нескольких вариантах.
Результаты работы комиссии оформляются актом о выборе земельного участка в натуре, в котором указываются:

• характеристики земельных участков по материалам почвенного обследования, определения продуктивности земель за последние три года;
• наличие строений, сооружений, оросительных и осушительных каналов и других объектов, многолетних насаждений, их балансовая стоимость (с учетом износа), а также ориентировочные суммы убытков хозяйств, связанных с изъятием земель;
• необходимые расчеты для сравнения и выбора оптимального варианта размещения предприятия, здания, сооружения, для которого требуется земельный участок.

Выбор решений, связанных с приобретением земельных участков или их арендой, зависит от перспективы развития предпринимательской идеи, лежащей в основе инвестиционного проекта, экономических возможностей инвесторов, сроков окупаемости капитальных вложений, а также доходности земли.
Не менее важной задачей при размещении предприятия является возможность его обеспечения необходимым сырьем, материалами, комплектующими изделиями. Выбранная технология производства во многих отраслях зависит в значительной мере от количественного и качественного состава материальных ресурсов. При этом количество потребляемых предприятием сырья, материалов и комплектующих изделий по определенным их группам определяют по нормам, исходя из годовой программы реализации продукции, которая формируется под воздействием спроса. В свою очередь нормы расхода сырья и основных материалов устанавливают на единицу продукции с учетом технологических отходов и потерь.
В ТЭО должны быть приведены специфицированные нормы расхода каждого типа материала на изготовление изделия и объем поставки по предприятию в целом. Для вновь вводимой продукции, особенно в опытном производстве, если нет необходимой конструкторско-технологической документации, расход сырья и материалов нормируют по аналогии с уже освоенной продукцией, возможно, на другом предприятии.
Не менее важная задача — определить минимально необходимый уровень производственных запасов сырья, материалов и комплектующих изделий, которые требуются для бесперебойной работы предприятия при наименьших затратах.
Производственный запас, состоящий из текущей, подготовительной и страховой частей, формируется по каждой номенклатурной группе материалов в отдельности. При этом анализируется принятая форма поставки и согласованный между поставщиком и потребителем порядок их осуществления. При этом надо отметить, что объем производственного запаса, наряду с другими факторами, определяющими стоимость сырья, материалов, комплектующих изделий, может серьезно повлиять на выбор того или иного поставщика.
Возможности обеспечения рабочей силой — один из основных факторов размещения предприятия. Как правило, в большинстве регионов страны предложение неквалифицированного труда в значительной мере превышает спрос, поэтому часто возникает задача переквалификации рабочих и переподготовки специалистов управления.
Транспортные возможности определяются развитостью автомобильных дорог различного класса, наличием железнодорожных путей, вокзалов, водных путей с пристанями, аэропортов. Каждый из указанных видов транспорта может использоваться для доставки грузов как самостоятельно, так и в различных сочетаниях. Для предприятий, производящих на экспорт крупнотоннажные изделия, близость к докам может быть особенно необходима, в то время как при выпуске или рассылке экспортных товаров небольшого веса предпочтительна близость к аэропорту.
Выбор того или иного вида транспорта зависит от стоимости транспортировки, удобства и надежности круглогодичной доставки груза без потерь.
На размещение промышленного предприятия влияет также инженерная освоенность выбранной территории: наличие подъездных путей (сетей), воды и канализации, электричества, коммуникаций и т.д. Отсутствие, к примеру, очистных сооружений, необходимых для переработки промышленных стоков, может повлечь за собой дополнительные затраты на их строительство и эксплуатацию. Поэтому, возможно, реализовать проект в намечаемом месте станет невыгодно.
Чтобы своевременно ввести в действие производственные мощности и начать их осваивать, необходимо позаботиться об опережающем проектировании и строительстве объектов жилищно-гражданского назначения. Объем строительства жилья и объектов социально-культурного назначения (детских садов и школ, поликлиник, больниц, библиотек и др.) зависит от численности привлекаемых работников и состава их семей, а также экономической и социальной обстановки в предполагаемом месте размещения предприятий.
Местные органы самоуправления в свою очередь должны при согласовании задания на проектирование предприятия проверить и при необходимости дополнить указанные требования.
При поиске месторасположения предприятия важное значение имеет политика местных органов самоуправления по привлечению инвестиций на подведомственную им территорию. В настоящее время их администрации готовы предоставлять беспроцентные кредиты или кредиты, возвратить которые можно после получения предприятием прибыли. Не менее перспективное направление и средство привлечения инвесторов — передача им в аренду по пониженной ставке земельных участков, зданий и сооружений, а также снижение налогов на прибыль или полный отказ от них до получения предприятием стабильных положительных результатов.
Особое место при принятии решения о месторасположении предприятия уделяется оценке факторов воздействия на окружающую среду. Достаточно напомнить, что климатические условия района строительства предприятия определяют толщину стен зданий и сооружений, срок отопительного сезона, расходы на обогрев помещений и другие издержки производства.
В ТЭО, наряду с архитектурно-строительными характеристиками основных производственных зданий и сооружений, должна содержаться информация о воздействии технологических процессов производства на окружающую среду, в том числе на население, флору и фауну.
Так, российским законодательством в связи с охраной окружающей среды запрещено:

• строительство промышленных предприятий, производств, электростанций, котельных и объектов непроизводственного назначения, выбрасывающих в атмосферу вредные газы, без устройства надежных фильтрующих установок и без выполнения мероприятий, снижающих содержание токсичных элементов и пыли в атмосфере до пределов, установленных санитарными нормами;
• сброс сточных промышленных и бытовых вод без устройства очистных сооружений и выполнения мероприятий, обеспечивающих очистку и обезвреживание этих вод;
• строительство новых, расширение и реконструкция действующих промышленных и производственных объектов, для которых требуется забирать свежую и сбрасывать сточные воды в водоемы заповедной зоны морей и озер;
• строительство двух или нескольких предприятий по производству нерудных строительных материалов на одном и том же месторождении;
• строительство новых, расширение и реконструкция действующих предприятий, сооружений и объектов, ввод в действие или эксплуатация которых будет отрицательно влиять на состояние и воспроизводство лесов без осуществления мероприятий, обеспечивающих охрану лесов от воздействия на них сточных вод, химических веществ, промышленных и коммунально-бытовых выбросов, отходов и отбросов.

Надо отметить, что указанный перечень запрещенных видов строительства постоянно пополняется, поэтому в инвестиционных проектах предусматриваются мероприятия, цель реализации которых — существенно снизить отрицательное воздействия промышленного производства на окружающую среду.
При поиске месторасположения предприятия с помощью экономико-математических методов возникает необходимость уточнить конкретное расположение, а именно: город, пригород, сельская местность.
В городе, к примеру, стоимость земли высокая, достаточно квалифицированных кадров, на которые в стабильной экономике, как правило, высок спрос и соответственно большой уровень заработной платы. Однако чтобы разместить предприятие, требуется разрешение, сопровождаемое рядом условий, удовлетворение которых в конечном счете ведет к росту капитальных вложений.
Промышленные предприятия в городе могут размещаться двумя способами. Первый — концентрация предприятий в промышленных районах (промышленный район — обособленное планировочное образование в промышленной зоне города, которое формируется на базе группы промышленных предприятий и сопутствующих им объектов вспомогательного и обслуживающего производства), второй — рассредоточение предприятий в жилой застройке и образование на их базе комплексных промышленно-селитебных районов.
Первый способ по сравнению со вторым имеет существенные достоинства: городские территории экономятся на 8-10 %; протяженность транспортных и инженерных коммуникаций сокращается на 15-20 %; улучшаются санитарно-гигиенические условия; строительные и эксплуатационные расходы на общерайонные объекты снижаются на 15-20 % благодаря их объединению. Однако при концентрации промышленных объектов в промышленных районах как правило увеличивается время, которое рабочие затрачивают на транспорт.
Второй способ размещения промышленных предприятий позволяет преодолеть указанный недостаток, но одновременно все достоинства первого способа превращаются в недостатки второго. Чтобы предотвратить отрицательные последствия совместного размещения жилья и промышленных объектов, это должны быть предприятия, не выделяющие вредных веществ, с небольшим грузооборотом и размерами промышленных площадок. Перечень таких объектов постоянно расширяется, охватывая все большее число предприятий электро- и радиотехнических, приборостроительных, легкой и пищевой промышленности и др.
Предпочтение отдается первому способу размещения.
Пригород по сравнению с городом имеет ряд преимуществ. Во-первых, стоимость земли здесь гораздо меньше. Во-вторых, возникает меньше дополнительных условий при выборе конкретной площадки. В-третьих, транспортные коммуникации меньше загружены. Возможно также привлечение рабочей силы из города.
В сельской местности стоимость земли может оказаться низкой. Местные органы самоуправления заинтересованы в размещении промышленных предприятий на подведомственной им территории, поэтому осуществление инвестиционного проекта будет сопровождаться финансовой и другой поддержкой. Однако размещение предприятия потребует дополнительных расходов на инженерную подготовку участка земли, развитие транспортных коммуникаций, строительство жилья и других объектов социально-культурной сферы.
После рассмотрения всех положительных и отрицательных сторон размещения предприятия принимают окончательное решение, в основе которого лежит минимизация затрат на производство и реализацию продукции.

17.2. Размещение объектов социально-культурной сферы

Строительные нормы и правила (СНиП 2.07.01-89) устанавливают следующий радиус обслуживания населения (в метрах) учреждениями социально-культурной сферы, размещаемыми в жилой застройке:

Общую потребность в учреждениях социально-культурной сферы в конкретном территориальном образовании по отдельному виду обслуживания (О) можно определить по формуле:

где Нм, Нс и Нв — нормативная емкость учреждении соответствующего вида для населения города, сопряженного населения и временного населения, единиц емкости на 1000 чел.; Чм — численность населения города, тыс. чел.; Чс — численность сопряженного населения, тыс. чел.; Чв — численность временного населения, тыс. чел.
Потребность в учреждениях обслуживания для временного населения рассчитывают лишь для тех городов, где контингент его довольно значителен: для Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Екатеринбурга и др. Как правило, социально-культурные объекты размещают по принципу ступенчатости. Ступени определяются частотой пользования населением различными видами услуг или частотой спроса. Различают учреждения повседневного пользования (иногда в их составе особо выделяют учреждения первичного обслуживания), периодического (два-три раза в неделю) и эпизодического (два-три раза в месяц) пользования.
Учреждения повседневного пользования размещают в микрорайонах из расчета 5-7 мин ходьбы от наиболее удаленных жилых домов, что соответствует радиусу доступности порядка 500 м.
Учреждения периодического пользования располагают на обособленных участках жилых районов из расчета пешеходной доступности или затрат времени на проезд в общественном транспорте (включая подход к остановке) не более 15 мин, что отвечает радиусу доступности примерно 1500 м.
Учреждения эпизодического пользования размещают на обособленных участках планировочных районов и в общегородском центре. Население пользуется этими учреждениями, приезжая в них наличном или общественном транспорте. Время, затрачиваемое на поездки, обычно строго не лимитируется, однако при их размещении стремятся исходить из 20-30-минутной доступности.
Некоторые виды обслуживающих объектов располагаются на всех ступенях, другие лишь на одной-двух. Разница заключается в составе объектов и характере оказываемых ими услуг. Например, к учреждениям культуры и искусства повседневного обслуживания относятся клубные помещения в составе жилого микрорайона, т.е. читальные уголки, библиотеки-передвижки, детские комнаты и т. п.
К учреждениям периодического обслуживания относятся: клубы, библиотеки, казино, кинотеатры, дома молодежи, школьников. К учреждениям эпизодического обслуживания — дома культуры, специализированные и публичные библиотеки, театры, концертные залы, цирки, универсальные зрелищно-спортивные залы, специализированные объекты культуры для детей.
Достоинства ступенчатой системы обслуживания состоят: в возможности системного подхода к организации культурного обслуживания, что обусловливает простоту и четкость расчетов; в наличии предпосылок для индивидуального и планового проектирования, что до недавнего времени снижало затраты на культурно-бытовое строительство.
Вместе с тем в процессе функционирования этой системы выявились и ее недостатки.
Во-первых, это излишняя «жесткость» модели поведения человека, предусматриваемая данной системой. На самом деле жители могут удовлетворять свои потребности в зависимости от местонахождения и платежеспособности вблизи жилья, в местах труда и отдыха, в коммуникационной системе, связывающей эти элементы. Главное условие выбора того или иного объекта — доступность от любой точки местонахождения человека и возможность получить требуемую услугу.
Во-вторых, предусматриваемая ступенчатой системой идея «коллективного микрорайона» не соответствует складывающемуся образу городской жизни. Рост культурных интересов, повышение мобильности человека ослабляют соседские связи и повышают роль объектов, предоставляющих наиболее широкий и качественный набор услуг, удовлетворять которые целесообразно через систему объектов городского значения, зачастую финансируемых за счет потребителя услуг.
В зависимости от функций социально-культурных объектов и допустимых радиусов обслуживания возможна организация различных видов общественных центров (табл. 17.1).

Таблица 17.1

Типология общественных центров города

Надо отметить, что в условиях проводимой рыночной реформы находит распространение трехуровневая система размещения объектов социально-культурного назначения: территориальная, коммуникативная и уникальная.
Территориальная система охватывает объекты повседневного пользования, размещаемые в радиусе пешеходной доступности до 500 м, и учреждения периодического и эпизодического пользования, размещаемые с доступностью, не превышающей 7-10 мин при использовании транспорта. К последней группе объектов отнесены спортивные и музыкальные школы, поликлиники, библиотеки, казино, дискотеки, клубы, бани и др.
Коммуникативная система включает специализированные поликлиники, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, учреждения культуры (кинотеатры, библиотеки, концертные залы, дворцы культуры), гостиницы. Данная система формируется в виде центров обслуживания, сосредоточенных у транспортных узлов и входящих в общегородскую систему обслуживания. Каждый центр обслуживания рассчитывают по удельному весу пассажирооборота соответствующего транспортного узла в общем пассажирообороте планировочного района.
Уникальная система предполагает размещение учреждений обслуживания в уникальных зонах — мемориальных, музейно-выставочных, спортивно-зрелищных и др. Такая система была реализована при разработке проекта детальной планировки района озера Долгое в Санкт-Петербурге.
Кроме указанных систем имеются и другие предложения. Однако все они основываются на достоинствах «классической» трехступенчатой системы обслуживания и предусматривают ее развитие и совершенствование в конкретных градостроительных условиях и с учетом платежеспособного спроса отдельных групп населения, которые могут пользоваться услугами учреждений коммерческого и некоммерческого типа.

17.4. Анализ проектных решений

В условиях конкурентности инвестиционных проектов, реализующих один замысел или идею проекта, особое значение придается проектному анализу. От его результататов зависит надежность принятых проектных решений и возможности их реализации в заданные сроки и с заданной стоимостью, а в целом - ценность проекта. В свою очередь ценность, или доходность, проекта целиком зависит от изменений в проекте. Что собственно и является задачей при исследовании объемно-планировочных и конструктивных решений зданий.
При расчете объемов продукции и ее стоимости практический интерес представляет изменение проектных решений и их влияние на результаты и затраты.
В настоящее время наукой и практикой принято различать следующие виды проектного анализа:

• технический;
• финансовый;
• экологический;
• организационный (институциональный);
• социальный;
• экономический.

Каждый из указанных видов анализа определяет совокупное потребительское свойство проекта.
В рамках технического анализа инвестиционных проектов рассматриваются:

• технико-технологические альтернативы (проектная документация, включающая в себя объемно-планировочные и конструктивные решения зданий и сооружений, технику и технологию производства, инфраструктуру предприятия и др.;
• варианты местоположения объектов проекта;
• размер (масштаб, объем) проекта;
• сроки реализации проекта в целом и его фаз;
• доступность и достаточность источников сырья, рабочей силы и других потребных ресурсов;
• емкость рынка для продукции проекта;
• затраты на проект с учетом непредвиденных факторов.

Выбор указанных экономических показателей для анализа обусловлен их взаимосвязью с ожидаемыми результатами от реализации инвестиционного проекта. При этом каждый из технических показателей может быть определен на стадии подготовки проектной документации.
Задачей технического анализа является оценка проектной документации с позиций получения максимального результата с минимальными затратами.
Проектная документация для строительства предприятий, зданий и сооружений разрабатывается на основе задания на проектирование. Задание на проектирование устанавливает основные требования и ограничения к проекту с учетом его отраслевой принадлежности и вида строительства.
Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проектной организации исходные материалы, необходимые для выбора архитектурно-планировочных и конструктивных решений, присоединения проектируемых объектов к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям и др.
При условной безальтернативности задания на проектирование существует определенная свобода в нахождении оптимальных проектных решений, удовлетворяющих инвесторов и архитектурную общественность. Поэтому при одинаковых заданиях на проектирование проектная документация может отличаться техническими, технологическими и соответственно объемно-планировочными решениями зданий и сооружений. Выбор же оптимального решения осуществляется на стадии прединвестиционных исследований по формулам, приведенным в главе 18.
В России накоплен значительный опыт анализа проектных решений, который основывается на сравнительной оценке отдельных показателей, характеризующих привлекательность как отдельных частей проекта, так и проекта в целом. Для этого ведущими в отраслях головными проектными организациями разработаны типовые проектные решения отдельных зданий и блоков, которые в каждом конкретном случае позволяют осуществлять их привязку применительно к местам застройки. Из типовых решений отдельных зданий или блоков могут формироваться не типовые, можно сказать, индивидуальные проектные решения.
Надо отметить, что проектная документация разрабатывается в соответствии с государственными стандартами СПДС (систем проектной документации для строительства) и уточняется заказчиком и проектировщиком в договоре (контракте) на проектирование. Каждый проект, вне зависимости от форм финансирования и назначения, должен содержать перечень технико-экономических показателей (табл. 17.2 и 17.3).

Таблица 17.2

Примерный перечень технико-экономических показателей для объектов производственного назначения

Таблица 17.3

Примерный перечень технико-экономических показателей для жилых и общественных зданий

Задачей коммерческого анализа является оценка проекта с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг. При всей архитектурной привлекательности проекта он может быть отклонен из-за ряда факторов, которым проект не удовлетворяет. К ним можно отнести: отсутствие рынка сбыта продукции или надежных транспортных коммуникаций, находящихся в районе строительства, дополнительные затраты на освоение и реализацию продукции и др.
Финансовый анализ проектных решений осуществляется с целью выявления непроизводительных затрат на реализацию проекта. Анализ может проводиться поэтапно. На первом этапе показатели проектного решения сравниваются с показателями удельных капитальных вложений на аналогичные проекты. При превышении последних анализируется причина превышения затрат по отдельным статьям расхода.
На втором этапе анализа выявляются резервы снижения себестоимости продукции за счет сокращения расходов на приобретение материальных ресурсов, организацию производства и труда, решение экологических задач и др.
До недавнего времени проблемам защиты окружающей среды уделялось недостаточное внимание. В результате многим регионам страны нанесен экологический ущерб: превышены предельно допустимые выбросы (ПДВ), загрязняющие различными веществами атмосферу, возрасла их концентрация. Поэтому в 90-х гг. прошлого столетия было принято решение о необходимости при разработке проектной документации на новое строительство, реконструкцию и расширение промышленных предприятий, отдельных производств предусматривать природоохранные мероприятия. Отсутствие их или неполное соответствие выдвигаемым требованиям приводит к ущербу окружающей среды. Основы для формирования природоохранных требований изложены во «Временной инструкции по экологическому обоснованию хозяйственной деятельности в предпроектных и проектных материалах».
Задачей экологического анализа является определение соответствия мероприятий, заложенных в проект, тем нормам, выполнение которых упреждают попадание в окружающую среду вредных веществ. Иначе говоря, речь идет о нахождении минимальных средств, которые не уменьшают «емкость» экосистемы.
При всех дополнительных расходах на защиту окружающей среды затраты, по данным Всемирного банка, составляют не более 3% от общих затрат на проект.
Между тем проведение экологического анализа весьма затруднено, поскольку затраты на сохранение окружающей среды и результаты, получаемые после реализации природоохранных мероприятий, трудно рассчитать. Поэтому разработчики проекта прибегают к качественному анализу (оценка влияния, к примеру, какого-то загрязняющего вещества на зрение, обоняние, вкус, коррозию, животных, растения). Тем не менее, качественный и количественный анализы должны показать разницу между ситуациями «с проектом» и «без проекта».
Основными задачами организационного анализа являются:

• определение задач участников проекта применительно к действующему законодательству и подзаконным актам (инструкциям, регламентам и пр.);
• оценка сильных и слабых сторон участников проекта с точки зрения материально-технической базы, квалификации, структур, финансового положения;
• оценка возможного влияния законов, политики и инструкций на судьбу проекта в части объемов производства, цен, заработной платы и окружающей среды;
• разработка мер по устранению слабых сторон участников проекта, выявленных в процессе анализа;
• разработка предложений по повышению надежности принятых решений.

Результаты организационного анализа проекта направлены на оценку организационной, правовой и административной обстановки, в рамках которой должен реализовываться проект. Анализу подвергаются следующие разделы проекта:

• менеджмент;
• организационная структура;
• планирование;
• комплектование и обучение персонала;
• финансовая деятельность;
• координация деятельности;
• общая политика.

Сравнение полученных в ходе анализа данных с нормативными, полученными в ходе обоснования задач проекта, указывает на необходимость введения изменений.
Целью социального анализа является оценка пригодности вариантов плана проектов для его пользователей. Результаты анализа должны способствовать выработке стратегии взаимодействия планов, формируемых органами местного самоуправления, и предусмотренных проектом в части решения расширения числа объектов социально-культурной сферы и жилищного строительства.
Притом что социальный анализ сам по себе сложен, он в основном поддается стоимостной оценке. Поскольку социальные результаты включаются в состав общих результатов проекта, необходимо при оценке эффективности особенно крупных проектов отразить:

• изменение количества рабочих мест в регионе;
• улучшение жилищных и культурно-бытовых условий работников;
• изменение условий труда работников;
• изменение структуры производственного персонала;
• изменение надежности снабжения населения отдельными видами товаров;
• изменение уровня здоровья населения;
• экономию свободного времени.

В условиях конкурентной среды, а также в целях повышения эффективности инвестиционных проектов особое значение должно уделяться экономическом анализу. На его основе должны анализироваться: структуры возможных доходов и затрат, капитальных вложений, потенциальных рынков сбыта предполагаемой продукции или услуг; сроки осуществления проектов и их жизнеспособность в сравнении с другими проектами. Для решения этих задач на стадии прединвестиционных исследований инвесторами могут создаваться специальные подразделения, включающие в себя:

• экспертов, оценивающих идею проекта и экономическую целесообразность вложения капитала;
• производственников, оценивающих возможности выпуска продукции или предоставления услуг с помощью имеющейся или приобретаемой техники, технологии;
• специалистов по маркетингу, определяющих возможные рынки и ценовую политику при реализации проекта;
• финансистов, оценивающих возможности осуществления проекта за счет собственных или заемных средств.

Работа сформированной таким образом группы строится на основе имеющейся и формируемой информации по заранее подготовленным вопросникам. В процессе сбора и обработки информации производится отсев неприемлемой информации, включая идею проекта, а также возможности ее реализации. Обычно на стадии прединвестиционных исследований оставляют 2-3 варианта проектов для дальнейшего детального анализа и принятия окончательного решения.
В течение всего периода анализа, целью которого является оценка экономической целесообразности осуществления инвестиционного проекта, инвестор проводит с группой специалистов обсуждения, направленные на выработку концепции проекта, привлекая при необходимости внешних экспертов-консультантов.
Для оценки жизнеспособности проекта сравнивают варианты проекта по таким показателям, как стоимость, сроки осуществления и сроки окупаемости. Полученная оценка должна обеспечить уверенность инвестора (заказчика) в том, что на предполагаемую к выпуску продукцию будет держаться стабильный спрос, достаточный для установления цены, необходимой не только для покрытия расходов на эксплуатацию и обслуживание объектов, но и получения определенной нормы прибыли на вложенный капитал с учетом покрытия возможных задолженностей по кредиту. При этом срок осуществления проекта не должен превышать жизненного цикла предполагаемой продукции или услуг.
Оценка жизнеспособности проекта служит также ответом на следующие вопросы:

• возможности обеспечения необходимой динамики доходов;
• способности проекта генерировать потоки доходов, достаточных для компенсации инвесторам вложенных ресурсов и взятого ими риска вложений капитала.

В качестве базы для сравнения как при наличии альтернативных вариантов, так и единственного варианта служит так называемая ситуация «без проекта». Это означает, что в случае, к примеру реконструкции предприятия, следует сравнивать показатели предполагаемого проекта с показателями действующего предприятия, а при намерении создавать новое предприятие с ситуацией «без строительства нового предприятия».
Исследования по оценке жизнеспособности проекта осуществляются в 2 этапа:

• из альтернативных вариантов проекта выбирается наиболее жизнеспособный. При этом оцениваются показатели от инвестиционной и операционной деятельности, а также рассчитываются ожидаемые коэффициенты рентабельности, оборачиваемости, финансовой устойчивости, ликвидности и др.;
• для выбранного варианта проекта подбираются методы финансирования и структура инвестиций, обеспечивающие ему максимальную жизнеспособность.

Особое место в анализе эффективности проекта принадлежит учету инфляции. Чаще всего учет этого фактора осуществляется либо путем ввода индекса инфляции, либо корректировкой ставки дисконтирования. Вместе с тем более предпочтительной является методика, основанная на корректировке всех элементов денежных потоков (объема выручки и переменных затрат). Поскольку зачастую приходиться иметь дело с неоднородной инфляцией, то единственно правильным решением будет учет ее влияния на отдельные элементы, входящие в себестоимость продукции. С помощью учета таким образом инфляции рассчитываются новые денежные потоки, которые в итоге сравниваются между собой с помощью критерия чистого дисконтированного дохода (ЧДД).
Аналогично осуществляется учет риска. Как известно, риск оказывает влияние на элементы денежного потока, формирующего доходность проекта. Как показано в главе 22, для учета фактора риска могут использоваться разные методы. Предположим, что из всех возможных методов выбран метод статистических испытаний (Метод Монте-Карло). С его помощью искусственным способом по каждому проекту генерируются три возможных варианта развития проекта: пессимистический, наиболее вероятностный, и оптимистический. Затем по каждому проекту рассчитаются соответственно три величины ЧДДн, ЧДДнв, ЧДДоп и размах вариации. Из сравниваемых вариантов проектов тот считается более рискованным, у которого размах вариации ЧДД больше.
Существуют и другие методы анализа эффективности инвестиционных проектов, в основе которых лежит оценка будущей прибыли либо за счет внедрения (замены) принципиально нового оборудования на предприятии, либо за счет увеличения объемов производства. Все они базируются на элементарных аналитических расчетах, основанных на прямом счете. Глубина анализа определяется числом рассматриваемых параметров.
Таким образом, па стадии проектирования происходит отсев заведомо неприемлемых решений и уточняются результативные показатели проекта.

17.3. Экспертиза проектов

Под экспертизой понимается анализ, исследование, проводимое с целью предотвращения создания проектов, использование которых либо может привести к нарушению прав физических и юридических лиц, а также интересов государства, либо не отвечает требованиям утвержденных стандартов, строительных норм и правил.
Экспертизе подлежит, помимо чисто технических аспектов, убедиться:

• в правильности расчета эффективности проекта;
• в правильности оценки воздействия на окружающую среду;
• в рыночной привлекательности продукции или услуг;
• в добросовестности экономического анализа общих последствий проекта для национальной экономики;
• в надежности оценки социальных последствий проекта;
• в организационных возможностях реализации проекта.

Порядок проведения государственной экспертизы инвестиционных проектов определяется правительством РФ, одним из важнейших является Градостроительный кодекс РФ, в котором определен предмет экспертизы — градостроительной документации. В основном она направлена на оценку строительной части проекта, в то время как соответствие нормам технологической части проекта определяется на основе ведомственных актов.
Например, Минстрой РФ ввел единый порядок проведения экспертизы градостроительной документации и проектов строительства, суть которого сводится к следующему.

• Градостроительная документация, технико-экономические обоснования и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений (далее - документация и проекты), независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности, до их утверждения подлежат экспертизе в Главгосэкспертизе России, местных (республиканских, краевых и др.) организациях вневедомственной экспертизы, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то государственных органах.
• Документация и проекты утверждаются только при наличии положительного заключения органов государственных экспертиз, а в некоторых случаях — согласований органов государственного надзора.
• Основной проектной стадией, подлежащей экспертизе, является ТЭО. Для технических и экологически сложных объектов, осуществляемых в особых природных условиях строительства, а также по требованию органов государственной экспертизы по рассмотренному ТЭО выполняется дополнительная детальная разработка отдельных проектных решений.

В состав экспертных комиссий входят государственная экспертная комиссия Минэкономики России, Главэкспертиза России, организации государственной вневедомственной экспертизы республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, экспертные подразделения министерств и ведомств.
Государственная экспертная комиссия Минэкономики России осуществляет экспертизу ТЭО строительства объектов, имеющих важное народнохозяйственное значение ( в том числе с привлечением иностранных инвесторов), определяемых Минэкономики России совместно с Госстроем России. Государственная экспертная комиссия Минэкономики России организует рассмотрение указанных ТЭО с участием Главэкспертизы России и Главного управления государственной экологической экспертизы Минприроды России.
На федеральном уровне Главэкспертиза России осуществляет экспертизу документации:

• градостроительной: схем районной планировки административно-территориальных образований, если они затрагивают интересы федерального значения; генеральных планов городов с расчетной численностью населения 500 тыс. человек и более, исторических и курортных городов, городов-новостроек;
• объектов, строительство которых осуществляется за счет государственных капитальных вложений, финансируемых полностью или частично из республиканского бюджета и внебюджетных фондов Российской Федерации, а также государственного кредита, согласно перечню устанавливаемому Госстроем России совместно с соответствующими министерствами и ведомствами Российской Федерации;
• объектов, строительство которых осуществляется за границей при техническом содействии Российской Федерации;
• объектов совместных с другими государствами-пользователями, с привлечением инофирм при финансировании строительства этих объеков из республиканского бюджета и внебюджетных фондов Российской Федерации и государственного кредита;
• экспериментальных и базовых проектов и проектов массового применения, разрабатываемых по планам бюджетных работ Госстроя России;
• потенциально опасных и технически особо сложных объектов по перечню, устанавливаемому Госстроем России совместно ГКЧС России, Минприроды России и с соответствующими органами государственного надзора, а также объектов, признанных особо ценным культурным наследием городов Российской Федерации независимо от источников финансирования капитальных вложений, видов собственности и принадлежности этих объектов.

Главэкспертиза России производит комплексную экспертизу проектов строительства и подготавливает сводное экспертное заключение с учетом заключений государственной экологической экспертизы и государственной экспертизы условий труда или с их участием, заключений отраслевой экспертизы министерств и ведомств, а также результатов общественного обсуждения по объектам, имеющим важное народнохозяйственное значение, градостроительное и социальное значение.
На уровне субъектов Федерации Организации государственной вневедомственной экспертизы республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга осуществляют экспертизу документации:

• градостроительной, нефедерального значения;
• проектов строительства:
• объектов, строительство которых осуществляется на соответствующей территории независимо от источников финансирования капитальных вложений, видов собственности и принадлежности этих объектов, в части вопросов, относящихся к компетенции республиканских и местных органов управления, контроля за соблюдением нормативных требований по надежности и эксплуатационной безопасности объектов с учетом долговременных последствий.

Организации государственной вневедомственной экспертизы осуществляют выборочный контроль утвержденных проектов строительства на соответствующей территории независимо от источников финансирования капитальных вложений, видов собственности и принадлежности объектов и принимают участие в рассмотрении проектов строительства государственными органами управления.
На уровне отраслей и ведомств Экспертные подразделения министерств и ведомств проводят экспертизу проектов строительства по вопросам, отнесенным к их компетенции, а также подготавливают сводные экспертные заключения с учетом заключений соответствующих территориальных организаций государственной ведомственной экспертизы и государственной экологической экспертизы или с их участием.
Работа по проведению экспертизы целесообразно поручать группе экспертов в следующем составе:

• специалист по промышленной экономике (желательно в качестве руководителя группы);
• специалист по анализу рынка;
• технолог;
• инженер-механик по оборудованию;
• инженер-строитель;
• эксперт по управлению промышленностью и анализу хозяйственной деятельности;
• юрист;
• эксперты по специальным вопросам и др.

По результатам экспертизы готовится сводное экспертное заключение с учетом заключений экспертиз по отдельным разделам проекта.
При выявлении в результате экспертизы грубых нарушений нормативных требований, которые могут повлечь за собой снижение или потерю прочности и устойчивости зданий и сооружений или создать иные аварийные ситуации, экспертным органом может быть предложено применение в установленном порядке к организациям-разработчикам проектной документации штрафных санкций или приостановления (аннулирования) действия выданных им лицензий.
Заключение утверждается руководителем экспертного органа и направляется заказчику или в утверждающую проект инстанцию.

Краткие выводы

• Принятию решения о размещении промышленного предприятия и объектов социально-культурной сферы предшествует выявление факторов, влияющих не только на объем производства продукции или предоставления услуг, но и на окружающую среду.
• Одним из наиболее значимых факторов, влияющих на принятие решения о месторасположении будущего производства, является земля. Стоимость приобретения земли или взятия ее участка в аренду зависит от цены, которую устанавливает продавец или арендодатель. Цена земли зависит от ее потребительских свойств и конкуренции на рынке.
• При изъятии земельных участков для государственных или общественных нужд все убытки, причиненные землепользователям, подлежат возмещению.
• Чтобы согласовать отвод земельного участка, местные органы самоуправления формируют специальную комиссию, которая рассматривает возможность предоставления (продажи) земельного участка с учетом сохранения существующих плодородных угодий и охраны окружающей среды.
• При размещении промышленного предприятия необходимо анализировать объемы потребляемых материальных ресурсов и способы их доставки.
• В ряде случаев важным фактором, определяющим возможность размещения промышленного предприятия, выступает отсутствие в намечаемом районе необходимых трудовых ресурсов, привлечение которых требует опережающего строительства объектов жилья и соцкультбыта.
• Чтобы создать дополнительные рабочие места, местные органы самоуправления могут предоставлять инвесторам для реализации проекта земельные участки, здания и сооружения, а также кредиты на льготных условиях.
• При принятии решения о месторасположении предприятия особое значение придается оценке факторов воздействия его на окружающую среду, вплоть до полного запрета деятельности.
• Окончательный выбор месторасположения промышленного предприятия основывается на минимизации расходов, связанных с производством и реализацией продукции, включая затраты на охрану окружающей среды.
• Размещение объектов социально-культурной среды осуществляется на основе требований строительных норм и правил (СНиП).
• Конкретное размещение учреждений социально-культурной сферы выполняют с учетом их радиуса обслуживания населения.
• Общую потребность в учреждениях социально-культурной сферы рассчитывают, исходя из численности населения территориального образования (города, поселка, села и др.).
• При размещении социально-культурных учреждений используют принцип ступенчатости. Различают учреждения повседневного, периодического и эпизодического пользования.
• Определенный интерес представляет трехуровневая система размещения объектов социально-культурного назначения, в соответствии с которой все учреждения не ограничиваются радиусом их доступности.
• В условиях конкурентности инвестиционных проектов, реализующих один замысел или идею проекта, особое значение придается проектному анализу, целью которого является оценка экономической целесообразности осуществления инвестиционного проекта.
• Различают следующие виды проектного анализа: технический; финансовый; экологический; организационный (институциональный); социальный; экономический.
• Наряду с анализом проектных решений проводится экспертиза с целью предотвращения принятия проектов, использование которых может привести к нарушению прав физических и юридических лиц или интересов государства, а также не отвечающих требованиям утвержденных стандартов, строительных норм и правил.
• По результатам экспертизы готовится сводное экспертное заключение с учетом заключений экспертиз по отдельным разделам проекта.

Использованная и рекомендуемая литература

• Градостроительный кодекс Российской Федерации. №73 ФЗ от 07.05.1998.
• Беренс В., Хавранек П. М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Интерэксперт, Инфра-М, 1995.
• Временная инструкция по экологическому обоснованию хозяйственной деятельности в предпроектных и проектных материалах. — М.: Минприроды, 1993.
• Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составления проектной документации на строительство объектов жилищно-гражданского и общественного назначения. - М.: Госстрой России, 1993.
• Строительные нормы и правила (СНиП 2.07.01-89). Градостроительство и застройка городских и сельских поселений — М.: Госстрой СССР, 1989.
• Управление проектами./И. И. Мазур, В. Д. Шапиро и др. Справочное пособие/ Под редакцией И. И. Мазур, В. Д. Шапиро. — М: Высшая школа, 2001.
• Требования по составу и содержанию экспертного заключения по ТЭО (проекту) на строительство объектов жилищно-гражданского и общественного назначения. — М.: Госстрой РФ, 1993.
• Требования по составу и содержанию экспертного заключения по ТЭО (проекту) на строительство объектов производственного назначения. — М.: Госстрой РФ, 1993.
• Серов В. М., Ивановский В. С., Козловский А. В. Инвестиционный менеджмент. - М.: ЗАО «Финстатинформ», 2000.
• Экономика градостроительства: Учеб. пособие для вузов. — Л.: Стройиздат, 1981.

.

Ваш комментарий о книге
Обратно в раздел Экономика и менеджмент